(광고) [헬로티 부동산 전략 마스터 (2) ] "직장이든 사업이든 결국 자산을 완성하는건 부동산이다" 편

2025. 7. 11.

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2025. 07. 11 Vol 2 NEWSLETTER

🍀"직장이든 사업이든 결국 자산을 완성하는건 부동산이다"🍀

💌 [핵심을 찌르는 부동산 칼럼] 💌

✈️“공급 확대와 금리 역전: 이재명 정부가 부동산에 던진 파장”✈️

“상업용 부동산, 조용한 반등이 시작됐다”

6월 말, 이재명 정부의 첫 부동산 대책이 발표되면서 시장의 이목이 집중됐습니다. 이번 대책은 단순한 가격 조절을 넘어서, 중장기적으로 부동산 시장의 구조를 바꾸겠다는 방향성을 담고 있습니다.그리고 그 여파는 주거용 시장에만 머물지 않고, 상업용 부동산 시장에도 조용하지만 뚜렷한 파장을 일으키고 있습니다.

최근 금리 인하 기대감이 커지고, 주택에 대한 규제가 다시 강화되면서 상대적으로 규제에서 자유로운 상업용 부동산이 다시 주목받기 시작한 것입니다.

■ 상업용 부동산, 다시 기회가 될 수 있을까

상업용 부동산 시장은 코로나19 이후의 충격과 고금리 환경 속에서 오랜 기간 조정을 받아왔습니다. 그러나 최근 몇 가지 변화가 새로운 국면을 예고하고 있습니다. 금리 인하 기대감의 확산되면서 다음과 같은 현상들이 나타나고 있습니다.

▶실수요 기반의 생활밀착형 리테일과 소형 오피스 수요 증가
▶주택 규제로 인해 투자 자산의 대체 흐름이 발생

이번 정책으로 인해 주거용 시장에 다시 규제의 그림자가 드리우면서, 투자자들은 규제가 덜한 상업용 시장으로 눈을 돌리고 있습니다. 특히 안정적인 임대 수익이 가능한 자산에 대한 관심이 꾸준히 늘고 있다는 점이 눈에 띕니다.

■ 이재명 정부 정책이 상업용 시장에 주는 신호

이번 정책의 핵심은 ‘대출 규제 강화’와 ‘공급 확대’입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

▶주택담보대출 한도 축소 (최대 6억 원)
▶실거주 요건 강화
▶다주택자에 대한 대출 제한
▶도심 내 공급 확대 및 공공 유휴부지 활용 추진

이러한 조치들은 주거용 부동산 시장에 직접적인 제약을 가하면서, 반대로 상업용 자산은 상대적으로 자유롭게 움직일 여지를 남겨두고 있습니다. 자산 재분배가 이뤄질 수 있는 환경이 만들어지고 있는 셈입니다.

■ 이재명시대의 부동산 시장 흐름을 이해하는 세 가지 키워드

▶쓰임새
입지 자체보다 ‘어떤 업종이 들어오고 얼마나 임대가 쉬운 구조인가’가 핵심입니다.
병원, 학원, 카페가 밀집된 거리상가나 1층 점포형 상가 등은 꾸준한 수요를 유지합니다.

▶금리
금리가 낮아지면 PF 시장에도 숨통이 트이고, 매입 자금 부담도 줄어듭니다.
이는 매매 활성화와 공실률 개선으로 이어질 수 있는 핵심 변수입니다.

▶자산 양극화
서울 도심, 주요 역세권, 복합 상권 등은 빠르게 회복세를 보이는 반면,
외곽 지역이나 유동인구가 적은 상가는 여전히 공실 리스크가 큽니다.
선별력 있는 접근이 필요한 시기입니다.

■ 결론 – 지금은 ‘관찰’과 ‘선택’의 시간

이번 부동산 대책은 단기적인 시장 진정에 머물지 않고, 투자자들로 하여금 ‘앞으로 어디에 어떻게 투자할 것인가’를 다시 고민하게 만들고 있습니다. 주택 시장의 제약이 늘어날수록, 상업용 부동산의 상대적 매력은 더욱 부각될 수 있습니다. 특히 다음과 같은 자산군은 현재 시장 상황에서 눈여겨볼 만합니다.

▶핵심 상권 내 소형 상가
▶공유 오피스나 코리빙 등 유연한 업무공간
▶준공 5~10년 내외 혼합형 건물 (상가+주거 복합)
▶실사용자 수요가 꾸준한 지역의 근린상가

2025년 하반기로 접어들며, 경기와 정책의 방향성이 맞물릴 경우 ‘위기 이후의 반등’이 서서히 현실화될 가능성이 높습니다. 물론 모든 자산이 회복하는 것은 아닙니다. 그렇기에 지금은 데이터를 기반으로 냉정하게 자산을 선별하고, 다음 기회를 준비해야 할 시점입니다.

앞으로도 부동산 시장의 변화와 전략적 대응에 대한 인사이트를 지속적으로 전해드리겠습니다.

작성자 "위기를 기회로 바꾸는 부의 공식" 저자 이지윤

💌 헬로티 Pick! 실전 고수들의 부동산 매수 전략 💌

♣고수들의 매수 전략 TOP 5♣

① ‘가격’보다 ‘입지’부터 본다
하락장일수록 ‘좋은 입지’는 빠르게 회복합니다.
역세권(지하철 10분 이내), 대단지, 학군·상권·병원이
삼박자를 갖춘 지역부터 체크하세요.

② ‘갭투자’는 위기이자 기회
전세가율 80% 이상 지역은,
조정장 속에서 갭이 크게 줄어듭니다.
특히 임대 수요가 꾸준한 곳은
적은 자본으로도 진입할 수 있는 좋은 타이밍입니다.

③ ‘급매’는 정보를 아는 자가 잡는다
실거래가 대비 20% 이상 하락한 급매물은
정보력이 핵심입니다.
디스코, 아실, 호갱노노 같은 앱을 활용하고
전문가가 정리해주는 급매 리스트도 함께 보면
빠르게 판단할 수 있어요.

④ ‘대출’은 전략적으로 활용하라
금리 인하 기대가 있는 지금은
LTV 최대한도까지 활용하는 것도 전략입니다.
다만 실거주 요건이나 다주택자 규제는
변화가 많기 때문에 꼭 전문가와 상담하면서 결정하세요.

⑤ ‘호재 선반영’ 지역을 노려라
GTX-B·C 노선 예정지, 제2외곽순환도로, 신도시 인접지는
이미 호재가 예정된 지역들입니다.
선반영 전에 매수하면 시간이 지날수록 자산가치가 커집니다.
공공 공급계획도 놓치지 마세요.

💰 헬로티 Pick! 부동산을 반값에 사는 기술, NPL이란? 💰

♣초보자도 알기 쉬운 NPL 이해하기, 5단계♣

♣NPL이란?
금융기관이 회수하지 못한 ‘빚(부실채권)’을 말해요.
이 ‘빚’을 할인된 가격에 사오는 게 NPL 투자입니다.

♣왜 싸게 살 수 있나요?
은행은 못 받은 돈을 빨리 정리하고 싶어 해요.
그래서 시세보다 훨씬 싸게 ‘채권’을 넘깁니다.

♣수익은 어떻게 내나요?
① 채권 배당 ② 부동산 매각차익 ③ 협상 통한 권리양도로 수익을 얻어요.
잘하면 시세의 50~70% 수준에 부동산을 내 것으로 만들 수도 있어요.

♣리스크는 어떤 게 있나요?
권리분석 실패, 점유자 분쟁, 협상 실패 등 초보자에게는 어려운 구간도 많아요.

♣초보자는 어떻게 시작하나요?
소액 NPL부터 시작하고,
전문가의 조언을 듣고,
실전 사례를 보며 권리분석을 연습해 보세요

💰 포털엔 절대 없는 비공개 NPL 리스트 전격 공개 💰

🏢 🍀헬로티 뉴스레터 구독자 한정 공개🍀 🏢

1. 인천시 중구 운북동 인천경제자유구역 내 대지 572평
- 법원 감정가 76억
- NPL 매입가 24억원

2. 인천시 부평구 청천동 아파트형 공장
- 1층, 전용 22평
- 법원 감정가 9억 1천만원
- NPL 매입가 2억원

3. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 임야
- 건물 23평, 대지 5,267 평
- 법원감정가 18억 5천만원
- NPL 매입가 6억원

*** 이 외에도 수백건의 npl 매물보유 중 ***

📰 한눈에 꿰뚫는 상업용 부동산 핵심 이슈 리포트 📰

◆ 상업용 부동산 핵심 이슈 7가지 ◆

① 외국계 자본, “가격 낮을 때 사두자”

해외 자본 유입 비중 증가, 2024년 대비 약 2.4배 상승
달러 강세와 한국 상업용 부동산 가격 조정세가 맞물리며 매수 기회로 인식
프라임 오피스·대형 리테일 중심 투자 집중

② 오피스 중심으로 ‘양극화’ 심화

2025년 예상 거래액 최소 19조 원 이상
고급 오피스 위주 투자 집중, 저등급 자산은 거래 부진
투자자들의 '프리미엄 자산 선호' 더욱 뚜렷해지는 양상

③ 오피스 거래 활황, 마곡·강남·여의도 주도

1분기 기준 상업용 투자액 7조 원 돌파, 이 중 70%가 오피스
마곡: 자족기능과 기업 이전 수요 상승
강남·여의도: 금융·테크 수요로 임대 안정성 부각

④ 공실률 혼조, 리테일 부진 vs 오피스 안정

전체 상업용 경매 낙찰률 20% 미만, 유동성 부족 여전
소형 리테일은 공실률 상승세, 입지 따라 희비 갈림
프라임 오피스는 2~4%대 공실률 유지로 견조

⑤ 금리 인하 + 공급 부족 = 회복 신호

하반기 금리 인하 기대감 커짐
신규 공급은 제한되어 있어 회복 타이밍 기대감↑
특히 안정적 임대 수익 자산으로 ‘기회 선점’ 노리는 투자자 증가

⑥ 물류센터·호텔은 회복세, 리테일은 침체

물류센터: 공급 과잉에서 벗어나 공실률 완화
호텔: 외국인 관광객 회복, 가동률 80% 돌파
리테일: 내수 침체 영향으로 거래 둔화 지속

⑦ 개발 규제 완화·대형 프로젝트 주목

서울시, 역세권 저층 상가주택 대상 용적률 300% 한시 완화
소규모 재건축 시장에 새로운 투자 기회 등장
용산 드림허브, CJ라이브시티 등 대형 복합 개발 본격 착공 예정

💰 헬로티 Pick! 상업용 부동산 베스트 셀렉션 💰

💎 조용히 거래되는 진짜 급매물, 모른다면 당신만 손해 💎

🌍물건 위치 : 서울시 강남구 역삼동 🌍

토지면적: 365.30㎡ (110.50평)
건축연면적 1,561.35㎡ (472.31평)
용도지역 :제 2종 일반주거지역
건축 규모 : 지상 6층, 지하 2층
급 매매가 : 185억원

👍🏻추천 사유 👍🏻

감정가 220억원으로 매우 저렴한 매물

강남역 & 역삼역 도보 10여분 위치
역삼로 대로변에 위치한 수려한 외관의 건물
2023년도 20억 원 들여 리모델링하여 신축급
월세 5,850만원으로 리스백 가능,
수익률이 3.85%로 강남구에서 매우 높음

🌍물건 위치 : 서울시 종로구 청운동 52-28 🌍

대지면적 : 917.1㎡(277.37평)
용도지역 : 제1종일반주거지역, 도시관리계획 입안 중(2020-03-26)
(청운동 일대 지구단위계획구역입안 중 )
지목 : 대지 / 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 고급주택 개발이나 조용한 사옥을 원하는 투자자에게 적합
급 매매가 87억원

👍🏻추천 사유 👍🏻

1. 접근성 양호, 자하문로 및 주요도로와 접근성이 좋아 도심과의 연결용이
2. 입지환경 양호 • 전통문화와 자연경관이 공존하는 고급 주거·문화환경
3. 종로구 청운동 지구단위계획구역 입안중, 주변 개발에 대한 기대감 높음
4.주변 관광지와의 시너지 효과로 관광 관련 사업의 가능성 있음
(ex 게스트하우스, 스테이형시설)
5. 2024년 서울 외국인 관광객 수 1,300만명 돌파

🌍 물건 위치 : 경기도 일산동구 식사동 🌍

대지면적 : 324.90(98.28평)
건축연면적 : 802.58 m (242.78 평)
용도지역 : 제 2종 일반주거지역
주용도 : 제 2종 근린생활시설
건축 규모 :지상 5층 / 지하 1층 규모
급 매매가 23억 원

👍🏻추천 사유 👍🏻

1, 2층 상가 2~5층은 주거로 이루어진 신축 코너 건물
투자와 실거주 동시 가능 (은퇴자 강력 추천 )
현재 보증금 59.000만원에 월세 520만원으로
인근 대비 매우 저렴하게 세팅되어 있음
현재 수익률 3.64%, 월세 인상 시 수익률 1~2% 상승 가능
인근 동국대 바이오 캠퍼스 및 신도시 아파트 단지로 주거 수요 꾸준한 지역

🌍 물건 위치 : 경기도 화성시 장안면 독정리 101-32외 4필지 🌍

지역지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리
주용도 : 공장 총 4개동
대지면적 : 1,954.15평(6,460㎡)
건축면적 : 671.55평(2,220㎡)
건물 규모 : 지상 1층
높이 : 10.75m
보증금: 19,000만원 / 월임대료: 1,900만원(VAT 별도)

👍🏻추천 사유 👍🏻

1.물류 및 교통 인프라 양호
- 서해안고속도로, 평택제천고속도로 이용 용이
- 서해대교와 연결되어 인천항, 평택항까지의 접근 용이
- 수도권 제2순환고속도로 예정지 근처, 향후 접근성 더욱 향상 될 것으로 기대
- 인근 장안일반산업단지, 향남제약산업단지, 발안산업단지 등이 위치하여 시너지 효과 기대
2. 주차대수 풍부
- 넓은 마당을 활용하여 공부상 주차대수 8대보다 많은 주차 가능
3. 신축급 건축물 컨디션
4. 총 4개동 중 2개동 만 임차 가능
( 보증금 : 9,500만원 / 월임대료 950만원(VAT 별도) )
- 연면적 335.77평( 1동 : 181.5평 / 2동 : 154.27평)

🌍 물건 위치 : 경기도 고양시 벽제동 565 8 외 44필지 🌍

지역지구 : 자연녹지지역
주용도 : 제 1,2종 근린생활시설
대지면적 : 1,203.35평(3,978 3,978㎡) + 국유지(700여평)
건축면적 : 177.90평(588.1 588.1㎡
총 연면적 : 210평(694.21 694.21㎡
주차대수 : 최대 70대
보증금: 15,000만원 / 월임대료: 1,000만원
(임대료 VAT 별도, 임차인 자체관리)

👍🏻추천 사유 👍🏻

1,건물 33개동 사용 연면적 총 210210평 정원, 반려동물 운동장, 주차장 등의 넓은
야외공간 + 국유지 국유지 사용 면적은 임대인과 협의
2, 글램핑, 바비큐 식당, 베이커리카페, 애견카페, 하우스웨딩 등 다양한 활용도
현재 반려동물 동반 가능 베이커리카페로 기존 인테리어 및 시설 활용 가능
3, 주차장 최대 활용 시 60대~70대까지 주차 가능( 임대인 확인사항)
4, 지역 내 유사매물 대비 압도적인 주차공간, 넓은 주차장이 필수적인 업종에 최적