2025. 12. 26 Vol 10 NEWSLETTER |
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2025년은 바닥이었을까, 아니면 긴 조정의 중간이었을까
2025년 내내 부동산 시장을 둘러싼 질문은 하나였다. “이제 바닥 아닌가요?” 이 질문은 가격이 조금만 멈춰도, 거래가 잠시 늘어도 반복됐다. 그러나 연말이 다가온 지금 돌아보면, 이 질문 자체가 2025년 시장을 가장 잘못 이해한 방식이었는지도 모른다. 2025년은 상승의 해도, 폭락의 해도 아니었다. 대신 시장을 바라보는 우리의 시선이 얼마나 단순했는지를 드러낸 해였다. 가격은 조용했지만, 시장의 내부 구조는 쉼 없이 재편되고 있었다. 오늘 칼럼에서는 독자들이 꼭 알아야 할 2025년 대한민국 부동산 시장의 5가지 이야기를 정리해보려 한다
이야기 하나. 가격이 멈췄으니 바닥이다
가격이 더 이상 떨어지지 않으면 안도하는 사람들이 많다. 그러나 부동산 시장에서 가격은 언제나 결과다. 2025년의 핵심 변화는 가격이 아니라 매도자의 태도였다. 급매를 내놓던 사람들이 하나둘 물러났고, 그 빈자리를 전세 수요가 채웠다. 가격은 그대로였지만 거래 가능한 물건은 줄어들었다. 이는 상승 신호라기보다, 하락이 더 이상 힘을 쓰지 못하는 구간에 들어섰다는 의미에 가깝다. 바닥은 차트에서 찍히는 점이 아니라, 물량이 멈추는 순간에 만들어진다.
이야기 둘. 거래량이 없으니 아직 멀었다
2025년 시장을 설명하는 가장 흔한 말은 “거래가 없다”였다. 그러나 조정장의 말미는 언제나 조용하다. 모두가 같은 방향으로 기다릴 때 거래는 줄어든다. 중요한 것은 거래량의 많고 적음이 아니라, 어떤 거래가 사라지고 있는가다. 올해 시장에서는 일반 매물은 남았지만, 급매가 먼저 사라졌다. 이는 매수자가 늘었다는 뜻이 아니라, 매도자가 더 이상 물러서지 않겠다는 신호다. 거래량은 침묵했지만, 시장의 무게 중심은 이미 이동하고 있었다.
이야기 셋. 금리만 내려가면 시장은 바로 살아난다
2025년은 금리에 대한 기대가 가장 많이 소비된 해였다. 금리가 내려가면 모든 것이 해결될 것처럼 이야기됐지만, 현실은 달랐다. 대출 규제는 여전히 견고했고, 심리는 쉽게 풀리지 않았다. 시장은 단일 변수로 움직이지 않는다. 금리는 조건 중 하나일 뿐이다. 실제로 매도자와 매수자의 행동을 바꾼 것은 금리보다 전세 회복과 공급 공백에 대한 체감이었다. 금리는 신호였지만, 결정 요인은 아니었다.
이야기 넷. 모든 지역은 같은 속도로 움직인다
2025년 시장은 하나의 그래프로 설명할 수 없었다. 같은 시기에도 지역별 속도는 확연히 달랐다. 핵심 지역에서는 급매가 빠르게 소진됐고, 외곽이나 공급 부담이 큰 지역은 여전히 조정 중이었다. 특히 선행 신호는 늘 중심부에서 먼저 나타났다. 강남을 비롯한 핵심 지역의 변화는 가격이 아니라 거래 태도에서 드러났다. 이를 단순한 지역 편차로 치부하면, 사이클의 순서를 놓치기 쉽다. 부동산 시장은 동시에 움직이지 않고, 늘 순서를 가진다.
이야기 다섯. 정책은 곧바로 시장을 바꾼다
2025년은 정책 발표가 가장 많았지만, 체감 변화는 가장 느렸던 해였다. 정책은 방향을 제시하지만, 시장을 대신 움직여주지는 않는다. 실제 시장을 움직인 것은 정책 문구가 아니라, 사람들이 체감한 부담과 선택이었다. 규제 완화 기대가 있어도 전세가 받쳐주지 않으면 매도자는 움직이지 않았고, 공급 불안이 해소되지 않으면 매수자는 쉽게 나서지 않았다. 정책은 배경이었고, 무대 위에 오른 것은 결국 사람들의 판단이었다.
그래서 2025년은 바닥이었을까
2025년을 단순히 바닥이라고 부르기에는 아직 이르다. 그렇다고 긴 조정의 한복판이라고만 보기도 어렵다. 더 정확한 표현은 이렇다. 2025년은 하락이 끝나가며, 시장의 판이 다시 짜이기 시작한 해였다. 가격은 움직이지 않았지만, 선택지는 달라졌고, 기다린 사람과 준비한 사람의 위치는 조금씩 벌어졌다. 시장은 소리 내어 방향을 말하지 않았다. 대신 조용히 조건을 바꾸고 있었다.
이제 중요한 것은 ‘언제’가 아니라 ‘어디’다
앞으로 시장이 바로 오를지, 한 번 더 흔들릴지는 아무도 장담할 수 없다. 그러나 분명한 것은 있다. 2025년을 아무 일 없던 해로 기억하는 사람과, 구조가 바뀐 해로 이해하는 사람은 2026년을 전혀 다른 자리에서 맞이하게 될 것이다. 시장은 늘 조용히 문을 연다. 그리고 그 문은, 준비된 사람 앞에서만 소리 없이 열렸다가 사라진다. 지금은 그 문턱에 가장 가까운 시점이다.
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주거용 부동산 이슈
➊ 거래 절벽 현실화, 숫자는 냉정했다
– 2025년 내내 “거래 급감” 기사 단골 등장
– 대책은 나왔지만, 시장은 쉽게 움직이지 않음
– 체감 침체가 통계로 확인되며 불안감 증폭
– 거래가 없다는 사실보다, 왜 멈췄는지를 봐야 할 시점
➋ 전세의 반격, 기사보다 현장이 빨랐다
– 하반기 들어 전세 매물 감소·가격 반등 기사 급증
– 월세 부담에 다시 전세로 돌아오는 수요
– 인기 지역은 “전세 대기표”가 뉴스가 됨
– 전세가 움직이면, 매도자 마음부터 달라진다
➌ 집값 통계 난장판, 독자들은 더 헷갈렸다
– 기관마다 오르내림 제각각, 기사도 제각각
– 같은 날 “상승”과 “하락” 제목이 공존
– 실거래·체감·통계가 따로 노는 상황
– 그래서 요즘은 숫자보다 ‘물량과 분위기’를 본다
➍ 청약 시장, 잘 되는 곳만 더 잘 된다
– 인기 단지는 경쟁률 폭발 기사 반복
– 비선호 지역은 미달·연기 기사 쏟아짐
– 같은 시장인데 결과는 정반대
– 분양 시장의 답은 단순했다: 좋은 곳만 가라
➎ 실수요 중심 기사 급증, 키워드는 ‘버티기’
– 고금리·대출 부담 토로하는 실수요 인터뷰 증가
– 매수보다 전월세 이동 기사 비중 확대
– 오피스텔·빌라 등 대안 주거 탐색도 화제
– 2025년 주거 시장의 정서는 “확장”보다 “생존”
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상업용 부동산 이슈
➊ 상업·업무용 거래, 기사에 다시 얼굴 비추다
– 한동안 조용하던 상업용 거래 기사 재등장
– 기관·법인 중심으로 대형 거래 소식 간헐적 등장
– 거래량은 적지만 분위기는 “뭔가 달라졌다”
– 아직은 확신보다 관찰, 체크인 단계
➋ 오피스 시장, 같은 오피스 다른 표정
– 강남 A급은 여전히 “자리 없습니다”
– 여의도·도심 일부는 공실 기사로 표정 관리 중
– 오피스는 괜찮다 vs 지역 따라 다르다 공존
– 이제는 ‘오피스 투자’가 아니라 ‘어느 오피스냐’
➌ 상가는 아직 겨울, 봄 소식은 멀다
– 소비 둔화·온라인 전환 기사 꾸준히 등장
– 지방 상권 공실은 거의 일상 뉴스
– 임대료 회복 기대 기사보다 경고 기사 많음
– 상가는 시간이 해결해주지 않는 자산이라는 인식 확산
➍ 데이터센터·물류센터, 기사 속 주인공 교체
– AI·클라우드 확산과 함께 데이터센터 기사 급증
– 물류센터는 견조하지만 공급 과잉 경고도 병행
– 전통 상업용보다 신흥 자산 존재감 확대
– 상업용 시장에도 ‘세대교체’ 신호
➎ 상업용도 양극화, 제목에 답이 있었다
– 우량 입지·대형 자산만 기사화
– 중소형·지방 상업용은 거래 실종 뉴스
– 금리 변동성 속 임대 안정성 강조
– 결론은 단순하다: 입지·임대·유동성 없으면 힘들다
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➊ 2025년 시장은 조용했지만, 급매는 먼저 짐을 쌌다.
➋ 전세는 또 한 번 입증했다, 항상 매매보다 먼저 움직인다는 걸.
➌ 모두가 기다리던 해였지만, 기다림도 공짜는 아니었다.
➍ 같은 부동산인데 속도는 제각각, 하나의 시장은 없었다.
➎ 데이터는 넘쳤고, 결국 믿을 건 현장 분위기였다.
➏ 상업용도 안전지대는 없었다, 잘 고른 곳만 웃었다.
➐ 2025년의 교훈은 단순했다, 많이 사기보다 잘 사는 게 이겼다.
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| 용인 수지구 죽전동 감정가 405억 매각가 130억 건물
- 3종 일반주거지역, 18m X 12m도로 코너위치
- 종중 소유로 빠른 매각 예상됨
- 아파트 밀집지역, 기타 자세한 사항은 개별로 문의 바람
- 약 18,000여세대 아파트 배후상권
- 감정가 대비 매우 저렴한 파격가
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"서울 경기권 30억 이하로 살 수 있는 진짜 수익형 꼬마빌딩" |
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- 최근 준공된 홍익아트앤디자인밸리 바로 앞 건물
- 홍대 대규모 지하캠퍼스 개발(29년 완공 예정)로 향후 지가상승 확실한 입지
- 리모델링 또는 신축 추천 매물
- 현재 일부 주택세입자 있으나 명도 가능
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-1호선 대방역 도보10분
-사거리 코너 횡단보도 앞
-접근성과 가시성 최고
-계약 후 주택은 근생 용도변경가능
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-3호선 무악재역 4번출구에서 도보 4분거리
-통일로 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성 우수
-주변 지하철, 아파트단지, 상업지구까지 고르게 분포
-배후 2천여세대 주거상권으로 유동인구 활발함
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- LH 수용 토지로 개발 확정인 부지
- 2년 이내로 개발 시작 예정
- 주변대비 낮은 대지가액 산정
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- 1호선 금천구청역 도보 6분 거리
- 인근에 금천구청 보건소 경찰서 등 공공기관이 있음
- 6m 도로에 접함
- 현재 건폐율 56.42% 용적률 147.27%
- 2020.10.25. 20.5억원에 매입하였으며 매입가보다 낮은 금액으로 매각진행
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인천 동구 송림동 94-6외2필지 미가빌딩 매매
- 1호선 제물역에서 차로 약 3분, 도원역에서 차로 약 5분
- 4차선 동산로 대로변에 접함
- 대로변 버스정류장 앞
- 선인재단 및 학군 밀집지역
- 본 건물 70m 지점 사거리에 2년후 5,670여세대 입주예정(전도관, 금송지구)
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전망좋은 고기동 갤러리 세련되고 고급스러운 건물외관
- 도로변 접한면(40m)이 긴 근생건물로 가시성 우수
- 서분당IC, 용서고속도로 등 접근성 용이
- 낙생저수지 인근 카카오캠퍼스 준공예정
- 고기동 실버타운 노인복지주택 969세대 예정
- 고기교 및 도로 확장 계획
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- 16,000여세대 항아리상권
- 황곡초등학교, 대단지아파트 바로 앞
- 수인분당선 청명역 도보12분(700m)
- 인프라가 풍부하여 공실걱정 없는 위치
- 수익률 4.6%(통신중계기,관리비포함)
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동천동 도로변 사옥, 공장 등 신축부지 취락지구 잡종지
- 뛰어난 도로 접근성 (토지 좌우 양면이 도로를 끼고 있음)
- 대지 앞 하천부지 점용허가 받아 사용가능
- 취락지구(건폐율 완화), 성장관리계획구역
- 고급 카페, 학원, 펜션, 사옥, 공장 등 신축부지
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탑동지구 도시개발구역 인근 빌딩 매매
- 탑동지구도시개발구역 직선 800M
- 1~3층 근생, 4~5층 다가구(20호실)
- 옥상 통신사 중계기 설치 년세 921만원
- 현재 수익률 4.58%, 만실 기대 수익률 5.84%
(관리비(127만원) 미포함,옥상 중계기 수익료 포함)
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수인로 대로변 전면 20m 이상 도로 접한 건물
- 수인로 직선 전면 20m 이상 도로 : 가시성, 유동차량 우수
- 신분당선 광고-호매실 연장선 '구운역(가칭)' 개통예정
- 강남권-구운동 소요시간 40분대 전망
- 서수원 R&D 사이언스 파크(35만m2) 예정
- 반도체 ICT등 고급 일자리 4천여개 창출 가능
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수원 매탄동 법원사거리 인근 상가건물
- 법원사거리 인근, 주택밀집 지역
- 아주대학교·병원 도보 약 10분
- 인동선 아주대입구역(가칭) 도보 약 6분, 2029년 개통 예정
- 만실 시 기대수익률 4.33% (현재 2.81%)
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수원 법원사거리 위치 좋은 코너 빌딩
- 수원 법원사거리 중부대로 이면도로의 올근생건물
- 이면도로 코너에 위치하여 집객, 간판 노출 유리
- 다수의 버스정류장이 3분권에 분포되어 환승/보행 유동이 꾸준
- 2023년에 리모델링하여 신축급 컨디션
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서울대 입구역 도보 역세권 수익률 높은 근생빌딩
- 2호선 서울대 입구역 도보 2분 역세권, 접근성 우수
- 일반 상업지 주변 고층 건물(호텔) 꼬마빌딩
- 관악구청, 샤로수길 인근 주변 풍부한 임대수요
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