2025년은 바닥이었을까, 아니면 긴 조정의 중간이었을까

2025년 내내 부동산 시장을 둘러싼 질문은 하나였다. “이제 바닥 아닌가요?” 이 질문은 가격이 조금만 멈춰도, 거래가 잠시 늘어도 반복됐다. 그러나 연말이 다가온 지금 돌아보면, 이 질문 자체가 2025년 시장을 가장 잘못 이해한 방식이었는지도 모른다. 2025년은 상승의 해도, 폭락의 해도 아니었다. 대신 시장을 바라보는 우리의 시선이 얼마나 단순했는지를 드러낸 해였다. 가격은 조용했지만, 시장의 내부 구조는 쉼 없이 재편되고 있었다. 오늘 칼럼에서는 독자들이 꼭 알아야 할 2025년 대한민국 부동산 시장의 5가지 이야기를 정리해보려 한다 

가격이 더 이상 떨어지지 않으면 안도하는 사람들이 많다. 그러나 부동산 시장에서 가격은 언제나 결과다. 2025년의 핵심 변화는 가격이 아니라 매도자의 태도였다. 급매를 내놓던 사람들이 하나둘 물러났고, 그 빈자리를 전세 수요가 채웠다. 가격은 그대로였지만 거래 가능한 물건은 줄어들었다. 이는 상승 신호라기보다, 하락이 더 이상 힘을 쓰지 못하는 구간에 들어섰다는 의미에 가깝다. 바닥은 차트에서 찍히는 점이 아니라, 물량이 멈추는 순간에 만들어진다.

2025년 시장을 설명하는 가장 흔한 말은 “거래가 없다”였다. 그러나 조정장의 말미는 언제나 조용하다. 모두가 같은 방향으로 기다릴 때 거래는 줄어든다. 중요한 것은 거래량의 많고 적음이 아니라, 어떤 거래가 사라지고 있는가다. 올해 시장에서는 일반 매물은 남았지만, 급매가 먼저 사라졌다. 이는 매수자가 늘었다는 뜻이 아니라, 매도자가 더 이상 물러서지 않겠다는 신호다. 거래량은 침묵했지만, 시장의 무게 중심은 이미 이동하고 있었다.

2025년은 금리에 대한 기대가 가장 많이 소비된 해였다. 금리가 내려가면 모든 것이 해결될 것처럼 이야기됐지만, 현실은 달랐다. 대출 규제는 여전히 견고했고, 심리는 쉽게 풀리지 않았다. 시장은 단일 변수로 움직이지 않는다. 금리는 조건 중 하나일 뿐이다. 실제로 매도자와 매수자의 행동을 바꾼 것은 금리보다 전세 회복과 공급 공백에 대한 체감이었다. 금리는 신호였지만, 결정 요인은 아니었다.