가격이 아니라 ‘규칙’이 판을 바꾼다

➊ 전세 불안 재점화, 매매보다 먼저 흔들렸다

– 매매는 멈췄지만 전세 가격은 다시 꿈틀

– 전세 매물 감소와 대출 규제가 동시에 작용

– 실수요는 매수 대신 전세로 몰리는 구조

– 가격보다 ‘거주 불안’이 먼저 시장을 자극한 국면

➋ 청약 열기와 계약 포기의 괴리

– 청약 경쟁률은 여전히 높은 수준 유지

– 중도금·잔금 대출 부담으로 계약 포기 증가

– 당첨이 끝이 아닌, 자금 조달이 진짜 관문

– 청약 시장이 수요가 아닌 자금력을 가르는 단계로 진입

➌ 같은 서울, 완전히 다른 체감 시장

– 서울 내부에서도 거래 가능 지역만 움직임

– 대출 가능한 단지와 막힌 단지의 온도차 확대

– 급매 소진 지역과 정체 지역이 명확히 갈림

– ‘서울이면 된다’는 공식이 더 이상 통하지 않음

➍ 재건축 기대감보다 속도가 갈랐다

– 규제 완화 기대는 이미 가격에 반영

– 실제 사업 추진 속도에 따라 단지별 격차 확대

– 될 곳은 되고, 안 될 곳은 더 멈추는 구조

– 재건축은 기대가 아닌 실행력이 평가 기준이 됨

➎ 전세에서 월세로, 선택이 아닌 구조 변화

– 전세대출 부담 증가로 월세 전환 가속

– 월세가 임시 거처가 아닌 기본 주거 형태로 이동

– 30~40대 실수요층의 체감 변화가 특히 빠름

– 주거비 부담이 자산보다 먼저 삶을 압박하는 흐름

➊ 오피스 시장, 회복인가 착시인가

– 프라임 오피스는 수요 유지, 외곽·중소형은 공실 압력 확대

– “오피스는 안전하다”는 기사와 “공실이 문제”라는 분석이 공존

– 같은 오피스라도 권역·등급에 따라 체감이 완전히 달라짐

– 오피스는 회복이 아니라 선별의 국면으로 진입

➋ 상가 시장, 살아나는 곳만 살아난다

– 리테일 회복 기사 증가, 그러나 모든 상가가 대상은 아님

– 핵심 상권·체험형 리테일 중심으로만 제한적 반등

– 일반 근린상가·2층 이상 상가는 여전히 공실 부담

– 상가는 업종이 아니라 입지와 동선이 생존을 가르는 시장

➌ 물류센터, 과잉공급의 끝과 입지 전쟁

– 외곽 물류센터 공실 리스크 지속 보도

– 수도권 핵심 입지는 여전히 임차 수요 유지

– 신규 공급 감소 기사와 함께 “바닥 통과” 시그널 등장

– 물류는 공급이 아니라 위치가 성패를 가르는 국면

➍ 투자자 시선 이동, 가격보다 현금흐름

– 거래 기사에서 캡레이트·수익률 언급 빈도 급증

– 고금리 환경에서 가격 상승 기대는 사실상 사라짐

– 안정적인 임대료와 임차 구조가 투자 판단의 핵심

– 상업용 부동산은 ‘차익’보다 ‘버티는 힘’을 보는 시장

➎ 상업용 부동산의 결론, 초양극화 고착

– 프라임급 자산과 비핵심 자산의 격차 확대

– 거래는 줄었지만, 될 자산은 꾸준히 거래됨

– 오피스·물류·리테일이 서로 다른 사이클로 움직임

– 상업용 시장은 이제 한 방향 전망이 불가능한 구조

① 2026년 부동산은 오를까보다 “살 수 있나?”를 먼저 묻는 해다. 가격보다 대출이 먼저 대답한다.

② 집값은 얌전한데 규칙은 바쁘다. 2026년은 숫자보다 조건이 더 시끄러운 시장이다.

③ 전세는 눈치 보고, 월세는 당당해진다. 주거비의 주인공이 바뀌는 해다.

④ 청약은 로또가 아니다. 자금 계획 없는 당첨은 그냥 이벤트다.

⑤ 같은 서울, 다른 세상이다. 되는 동네만 되고, 안 되는 곳은 더 안 된다.

⑥ 재건축은 기대가 아니라 속도 게임이다. 느리면 아무 일도 없다.

⑦ 2026년의 결론은 간단하다. 부동산은 용기의 문제가 아니라, 준비력의 문제다.