"급매가 사라진다”… 바닥권 매물 실종이 뜻하는 진짜 시그널

최근 상담한 40대 부부는 이런 고민을 털어놓았다. “두 달 전까지만 해도 급매가 많았는데, 지금은 갑자기 보이질 않아요. 이거 진짜 바닥 맞는 건가요?” 그들이 지켜본 단지는 전 고점 대비 1억 이상 내려갔지만, 최근 들어 전세 수요가 증가하고 급매가 하루 만에 사라지는 일이 반복되고 있었다. 숫자는 여전히 조정 국면을 보여주지만, 시장의 체감 온도는 분명 달라지고 있었다. 하락장의 말미는 언제나 조용히 찾아온다. 그리고 그 조용한 순간에 가장 확실한 변화가 나타나는 지점이 바로 급매 물건의 실종이다. 이 글에서는 왜 지금 급매가 사라지고 있는지, 그 현상이 시장의 어떤 변곡점을 의미하는지, 그리고 투자자와 실수요자가 어떤 관점으로 대응해야 하는지를 짚어본다.

많은 사람들은 부동산 시장의 바닥을 ‘심리의 회복’에서 찾으려 한다. 그러나 실제 바닥 신호는 심리보다 먼저 물량에서 나타난다. 하락장은 매도자들이 가격을 급하게 낮추는 과정에서 시작된다. 금리 부담, 전세 공백, 심리 급랭이 겹치면서 급매가 쏟아지고, 그 급매가 시장의 기준가격을 만들어 버린다. 그런데 어느 순간 급매의 양이 줄어들기 시작한다. 매도자들이 더 이상 손해를 감수하지 않겠다는 시그널을 내기 때문이다. 여기에 전세 반등, 입주 물량 부족이 맞물리면 급매는 가장 먼저 고갈된다. 예컨대 인천 연수구의 한 대단지는 전 고점 대비 30퍼센트 가까이 떨어진 이후 지난 두 달간 급매가 연달아 소진됐다. 남아 있던 몇 개의 매물도 전세 회복과 함께 호가를 올려 버렸다. 가격이 반등한 것은 아니지만, 시장은 이미 바닥권 지지력을 확인한 셈이다.

전세의 회복은 급매 소진과 직결된다. 2024년 급격히 떨어졌던 전세가가 2025년 들어 빠르게 반등하며 매도자들의 부담을 줄이고 있다. 이 과정에서 전세 수요가 다시 유입되면 매수·매도자 간 힘의 균형이 바뀐다. 매도자는 굳이 급하게 팔 이유가 없어지고, 매수자는 “급매가 더 이상 안 나온다”는 불안감을 느낀다. 양주, 김포, 인천의 신축 단지들은 분양가 대비 하락이 컸지만 최근 전세 수요가 몰리며 하락폭을 메우는 사례가 늘고 있다. 이 흐름은 과거 모든 반등장에서 반복된 패턴이기도 하다. 2013년, 2019년, 2020년 반등의 시작 역시 전세가가 먼저 오르고 매매가가 그 뒤를 쫓아 올랐다. 시장은 늘 같은 방식으로 움직인다. 숫자보다 빠른 것은 전세 수요이고, 전세 수요보다 빠른 것은 심리의 방향성이다.

급매 실종 현상은 외곽보다 강남에서 먼저 나타난다. 이는 단순한 지역 특성이 아니라 ‘선행지표’의 성격을 가진다. 강남은 늦게 빠지고 먼저 오른다는 말은 시장 사이클에서 사실로 입증된 패턴이다. 최근 강남의 주요 단지에서 나타나는 변화는 매우 흥미롭다. 급매가 등장하자마자 소진되고, 몇몇 단지는 오히려 이전보다 높은 호가를 제시하고 있다. 매수자들은 발걸음을 돌리거나 관망하던 태도에서 점차 ‘기회를 놓치면 안 된다’는 심리로 전환되고 있다. 한 중개업소 대표는 “이제는 급매가 나오면 대기 고객이 바로 연락 올 정도”라고 전했다. 이는 단순한 가격 하락의 종료가 아니라 시장 방향성이 고개를 드는 시점이다. 강남에서 시작된 변화는 보통 3~6개월 뒤 타 지역으로 확산된다. 이 흐름을 읽는 것이 상승 초기 흐름을 잡는 가장 효과적인 방법이다.

– 강남 A급은 여전히 “자리 없어요” 상태

– 여의도·도심 일부는 공실 압박으로 표정이 어두움

– 전체적으로는 괜찮지만 권역 별로 온도 차가 10도는 난다

– 단순 “오피스 투자”가 아니라 “어느 오피스를 살지”가 핵심